Строительство частных домов с использованием счетов эскроу

08.12.2025

Строительство частных домов с использованием счетов эскроу

С 1 марта 2025 года вступил в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Закон распространяет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) механизм проектного финансирования, который действует на рынке новостроек с 2019 года. Вступление в силу закона позволит привлекать средства граждан для возведения частных жилых домов по договорам строительного подряда — с применением счетов эскроу. Закон не запрещает строительство без эскроу, однако ипотеку на дома, возведенные по старой схеме, получить не получится. Ключевые положения закона: - Деньги заказчика — физического лица по договору строительного подряда будут размещены на счетах эскроу до предоставления банку (эскроу-агенту) сведений о регистрации права собственности заказчика на построенный дом. - Подрядчик строит дом за счет собственных средств либо за счет кредитных. - Срок условного депонирования денежных средств на счете эскроу — не более шести месяцев с даты окончания строительства дома, установленного договором стройподряда. - При досрочном прекращении договора все спорные ситуации стороны будут решать в стандартном порядке — путем соглашения либо в суде. - Возводить дома по новой схеме смогут только девелоперы, включенные в Единый реестр застройщиков. Главной целью нововведения является защита заказчиков — физических лиц как экономически слабой стороны и избежание ситуаций, аналогичных обманутым дольщикам. - Подрядчик будет заинтересован в завершении строительства, поскольку не получит деньги до регистрации права собственности в отношении жилого дома на заказчика; у заказчика минимальный риск потерять свои деньги, так как средства, размещенные на счете эскроу для расчетов по договору строительного подряда, страхуются (100% суммы, но не более 10 млн руб.); - срок условного депонирования определен заранее и не может быть изменен без участия заказчика. Если срок условного депонирования истек, а регистрации права собственности заказчика нет, то деньги возвращаются. Таким образом, предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги; - заказчик контролирует процесс регистрации права собственности на жилой дом: сам подает документы либо среди подаваемых документов должен быть акт приема-передачи по договору строительного подряда, подписанный обеими сторонами. Односторонне подписанный акт недопустим.